fbpx

עמוד הבית

כתבות חדשות באתר

זכות הציבור לדעת: התחדשות עירונית- פרסום פרטי יזמים

 

בתחילת דצמבר 2019 פורסמה החלטה תקדימית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במסגרתה בוטלו חתימותיהם של בעלי זכויות אשר חתמו על הסכם מחייב עם יזם למימוש פרויקט פינוי בינוי.

להחלטה זו משקל רב ומשמעותי בהיותה הפעם הראשונה שקולם של בעלי זכויות נשמע כה ברור והחלטי, די לעושק ולניצול החלשים ע"י יזמים עשירים ובעלי כח.

בהיות החלטה זו ראיה לכאורה אותה ניתן להציג בבית משפט, עשויה ההחלטה לשמש כלי משמעותי בידי דיירים אשר נאבקים כנגד קיפוח ודריסת זכויותיהם.

אך, אליה וקוץ בה, מהחלטת הרשות כפי שפורסמה בעתונות ובאתר הרשות, הושמטו במכוון פרטי היזם והבניין, כך שדיירים אשר ביקשו לוודא כי היזם איתו הם עומדים להתקשר או התקשרו לאחרונה, לא יכלו לעשות כן, החששות רק העצימו וכל יזם מצא עצמו בעמדת התגוננות בטענה 'זה לא אני'.

משרדנו המלווה עשרות רבות של פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, החליט לפעול בשם אותם בעלי זכויות ופנה לרשות בבקשה לקבל את הפרטים שהושמטו וזאת מכח חוק חופש המידע.

למרות פניות חוזרות ונשנות של הח"מ בעניין, נציגי הרשות סירבו לפרסם את פרטי הצדדים בתואנות שונות, בלית ברירה הגשנו עתירה מנהלית כנגד הרשות כדי לחייבה לפרסם את הפרטים אשר יכולים למנוע סיבוכים עתידיים ולהפיג מצוקות של דיירים.

ראה זה פלא, ימים בודדים לאחר הגשת העתירה לבית המשפט, ולמעלה משלושה חודשים מאז הפניה הראשונה של הח"מ בעניין לרשות,  'הצליחו' ברשות 'להשלים' את כתיבת הנוהל לפרסום החלטות הממונה (עמוד אחד), הנוהל מאפשר פרסום שמות הצדדים בהחלטות הרשות, כפי שביקשנו מלכתחילה.

כך הציבור יכול להיזהר מהתקשרות עם יזם אשר מעדיף דרכים עקלקלות ומסוכנות מדרך המלך הישרה והבטוחה, גם אם מעט יותר ארוכה ויקרה.

בפרויקטים המנוהלים על ידי משרדנו, אנו מקפידים לתרגם את כל מסמכי הפרויקט לשפת האם של אותם בעלי זכויות ואף לצרף עורך דין הדובר את השפה עבור אותם בעלי זכויות אשר אינם שולטים בשפה העברית, כל זאת כדי להפחית את הלחץ המופעל עליהם מצד יזם ו/או שכנים המבקשים לקדם את הפרויקט ובכדי לאפשר להם קבלת החלטה מושכלת וברורה.

משרדנו אשר מייצג גם יזמים בתחום ההתחדשות העירונית, מוכיח כי כאשר קשובים לקשיי הצד השני, ניתן לקדם את הפרויקט ללא חששות או חשדות והכל כשנוהגים ביושר ובהגינות מקצועית תוך התחשבות בצרכי הצד השני.

הנוהל החדש יגרום לפרסום שמות כל הצדדים הרלוונטיים בהחלטות הרשות, כך שהשקיפות גם תיושם.

יישר כח לרשות על קבלת ההחלטה הנכונה למרות ימים קשים אלו, החלטה שתסייע לרבבות דיירים ברחבי הארץ.

המשימה הוכתרה בהצלחה-העתירה בוטלה.

מצ"ב נוהל פרסום ההחלטות >> לחצו כאן 

בברכת ימים רגועים ובריאות איתנה!

כתבות חדשות באתר

רבים סבורים כי די בכתיבת צוואה מאוחרת על מנת לבטל צוואה שקדמה לה, אלא שלא תמיד הדבר נכון.

חוק הירושה קובע  3 דרכים בהם המצווה רשאי לבטל את צוואתו:

  1. ביטול מפורש- ביטול מפורש יכול שיעשה באחת מארבע הצורות המוכרות לעריכת צוואה: צוואה בכתב יד, צוואה בעדים, צוואה בפני רשות וצוואה בעל פה.
  2. השמדת הצוואה- חייבת להיות כוונה של המצווה לבטל את הצוואה על ידי השמדתה וחייב להיות אקט פיזי של השמדת הצוואה.
  3. ביטול מכללא- אם אין ביטול מפורש של הצוואה הקודמת, הצוואה הקודמת לא מתבטלת אוטומטית כאשר עורכים צוואה חדשה. רק אם הוראות הצוואה המאוחרת סותרות את הוראות
  4. הצוואה הקודמת, תתבטל הצוואה הקודמת.

  5. לסיכום

המטרה של חוק הירושה היא לנסות לקיים את הרצון האחרון של המצווה, אבל פעמים רבות מוגשות התנגדויות לבקשה לצו קיום צוואה ובקשות לביטול צו קיום צוואה, באופן שהצדדים מנהלים הליכים משפטיים ממושכים לצורך הקביעה מה היה רצון המצווה.

מסיבה זו מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בענייני צוואות וירושות בטרם עריכת הצוואה, על מנת לוודא שהצוואה תענה על כל הכללים לעריכתה או לביטולה.    

ד"ר אסנת חומסקי, עו"ד ומגשרת.

דיני משפחה, צוואות וירושות, ליטיגציה, מקרקעין

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. 

כתבות חדשות באתר

העובדות: בני זוג נישאו ונולדו להם שני ילדים. לאחר שגרו תקופה מסוימת בדירה בבעלות הורי הבעל, מבלי לשלם שכר דירה, החליטו השניים לקנות דירה אשר נרשמה על שמם במשותף. 

בני הזוג התקשו לעמוד בתשלומים ולכן לוו מהורי הבעל סך של 175,000 ₪. 

מספר חודשים לאחר מתן ההלוואה, נחתם לבקשת ההורים הסכם הלוואה מסודר ונרשמה על הדירה הערת אזהרה על שמם. 

לאחר מספר שנים מצבם הזוגי של בני הזוג התדרדר, הבעל עזב את הדירה והגיש תביעת גירושין. הוריו טענו שמאחר והשניים נפרדו ובנם לא גר בדירה, זכותם לקבל את ההלוואה בחזרה. 

בית המשפט לענייני משפחה קיבל את התביעה וקבע שהכלה נדרשת להחזיר להורי הבעל מחצית מסכום ההלוואה .

בית המשפט נימק את החלטתו כך:

1. מהראיות עולה שלבני הזוג לא היה כסף לשלם בעצמם על הדירה ועל כן הסכום החסר נלקח מהורי הבעל. 

2. עדות הנתבעת בבית המשפט הותירה רושם קשה ועגום, עד שלבסוף הודתה שלקחו את הסכום החסר מהורי הבעל. 

3. הסכם ההלוואה שנחתם בין הצדדים מבהיר כי מדובר בהלוואה ולא במתנה וכן קובע כי במקרה בו הצדדים לא יגורו בדירה שנרכשה יידרשו להחזיר את ההלוואה. 

4. בתקופה בה נחתם ההסכם יחסיהם של בני הזוג היו טובים ולכן אין הוכחה לכך שההסכם נחתם תחת עושק וכפייה.

 

לסיכום: עזרה לילדים מבורכת ומומלצת, אולם בדרך כלל כספים שהורים נותנים לילדים נחשבים למתנה ולכן, ככל שאין הכוונה לתת מתנה, יש לפנות לעו"ד בקיא בתחום לקבלת יעוץ ולעריכת הסכמים אשר יגנו על כספיכם!

 

ד"ר אסנת חומסקי, עו"ד ומגשרת.

דיני משפחה, ליטיגציה, מקרקעין 

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.  

כתבות חדשות באתר

אחת הדרכים להוריש ע"פ חוק הירושה (להלן "החוק") היא על דרך עריכת צוואה.

  1. עמוד הענן המנחה את דיני הצוואות הוא קיום רצונו של המנוח, מכיוון שכך בית המשפט לא יפסול צוואה אלא אם יוכח לו בראיות כבדות משקל כי, דינה של הצוואה להתבטל.
  2. נשאלת השאלה מה ניתן לעשות, כאשר צד ג' טוען, שהצוואה שמתבקש בגינה צו קיום צוואה, לא תקפה היא.

  3. ישנן כמה דרכים לתקוף צוואה, נמנה אותם כדלהלן:
  4. המוריש הינו פסול דין, קטין, או לא ידע להבחין בטיבה של צוואה.
  5. השפעה בלתי הוגנת בעריכת הצוואה.
  6. טעות בצוואה.
  7. הוראת צוואה שביצועה בלתי חוקי, בלתי מוסרי או בלתי אפשרי.
  8. נטילת חלק בעריכת הצוואה או עד לעשייתה.
  9. הצוואה אינה הצוואה האחרונה שערך המנוח.
    פסול דין, קטין, או לא ידע להבחין בטיבה של צוואה.
  1. אם בזמן עריכת הצוואה היה המוריש פסול דין או קטין או לא ידע להבחין בטיבה של צוואה, הצוואה בטלה.
  2. בפסיקה נקבע שבמקרה והכריזו על אדם כפסול דין ולאחר מכן ביטלו את ההכרזה, אם בזמן ההכרזה הוא ערך צוואה, צוואה זו בטלה.
  3. אי יכולת להבחין בטיבה של צוואה, הינו מבחן רפואי בעיקרו, בכדי לתקוף צוואה מסיבה זו, המתנגד נדרש להביא חוות דעת מומחה רפואי אשר מאשרת שבזמן עריכת הצוואה, המוריש לא היה כשיר מבחינה קוגניטיבית וכן לא היה מסוגל לקבל החלטות.
  4. אולם, לא בנקל יאשר בית המשפט תקיפת צוואה ע"פ עילה זו, בפסיקה נידון מקרה של מנוח שנישל בצוואה את אחותו מכיוון שחשב שגמלה ההחלטה אצל אחותו להרעיל אותו, ברם, למרות שמחשבה זו לא עמדה במבחן המציאות, בית המשפט נתן תוקף לצוואה. 

השפעה בלתי הוגנת בעריכת הצוואה
עילה זו היא העילה השכיחה ביותר לתקיפת הצוואה, אך עילה זו היא העילה המורכבת ביותר להוכחה בבית המשפט.
נשאלת השאלה מה היא השפעה בלתי הוגנת? ומה הם המבחנים לבחינת ההשפעה?
לדוגמא: מקרה של מטפלת שסעדה קשיש בערוב ימיו במשך שישה חודשים, עד אשר נפטר, לפני פטירתו ערך הקשיש צוואה בה הוריש את  רכושו למטפלת. בפס"ד זה קבע בית המשפט בדעת רוב, שאכן הוכח שהמטפלת השפיעה בצורה בלתי הוגנת על המנוח בעריכת הצוואה ולכן הצוואה בטלה.

  1. נקבעו מס' מבחנים להגדרה 'השפעה בלתי הוגנת', נציג את העיקרים מביניהם:
    האם המנוח נישל את יורשיו על פי דין?
    האם למנוח הייתה תלות פיזית או נפשית במי שנטען שביצע השפעה?
    היה והוכחה תלות, מה היקף התלות, האם פיזית או גם נפשית והפוך?
    האם המנוח היה בקשר עם משפחתו ויורשיו ע"פ דין?
    נשאלת שאלה נוספת בפסק הדין והיא, במקרה והוכח תלות פיזית ונפשית במנוח האם עובר נטל הראיה לצד השני להוכיח שלמרות התלות לא הייתה השפעה? 

נטילת חלק בעריכת הצוואה או עד לעשייתה  
ההיגיון שעמד בראשו של המחוקק לחוקק עילה זו מובן, קיימת בעייתיות רבה שאדם שנטל חלק בעשיית הצוואה או היה עד לעשייתה יזכה על פיה, זהו ניגוד עניינים מובנה.

  1. בתחילה בתי המשפט פירשו עילה זו בצורה דווקנית ומצומצמת, להלן מס' דוגמאות: 
    פירשו את המושג עריכת צוואה, רק ככתיבת הצוואה עצמה.
    פירשו את המושג 'עד לעשייתה' כעד שמשמש בפועל כעד שחותם על הצוואה ולא אדם שהיה נוכח בזמן עריכת הצוואה.
    פירשו את המושג זיכתה, רק במקרה והצוואה זיכתה את מי שנטל חלק   בעריכתה באופן ישיר.
     

  2. בהמשך הדרך בתי המשפט הרחיבו את הפרשנות לעילה זו, במקרה שבו המנוח ביקש יעוץ משפטי מאחיינו בנושא עריכת  צוואה, האחיין הפנה את המנוח לעו"ד אחר והמליץ לו לערוך צוואה בדרך של צוואה בכתב יד, לאחר 4 ימים קיבל האחיין את הצוואה בדואר, בה זיכה המנוח את כל רכושו לאחיין, בית המשפט לא מצא סיבה נראית לעיין לנישול אשת המנוח מהצוואה וקבע שצוואה זו אינה תקיפה מכיוון שהאחיין נטל חלק בעריכתה.
  3. כיום בוחנים כל מקרה לגופו, כאשר הגבול בין מעורבות בצוואה לבין אי מעורבות, הוא גבול דק ועדין. הוראת צוואה שביצועה בלתי חוקי, בלתי מוסרי או בלתי אפשרי  ע"פ עילה זו ישנם הוראות מסוימות בצוואה הגורמות לפסלותה.

  1. נמחיש עילה זו בדוגמא
    מוריש זיכה את כל רכושו לבנו, בתנאי שבנו ישדוד את בנק מזרחי טפחות.
    ניתן להבין כי הוראה זו אינה חוקית ולכן צוואה זו אינה תקפה.

טעות/פגם בצוואה
עילה זו פרוצדוראלית בעיקרה, ועוסקת בסיטואציה שבה ישנה טעות סופר או טעות בתיאורו של אדם, של נכס, בתאריך, במספר, בחשבון או כיוצא באלה. אולם, אם בית המשפט יכול להבין מכלל הוראות הצוואה את כוונתו האמיתית של המצווה, הטעות תתוקן.

  1.  
  1. לסיכום
  2. התנגדות לצוואה הינה עסק מורכב מאוד, ישנם מספר עילות להתנגדות, אך חובת ההוכחה מוטלת על המתנגד לצוואה, במקרים מסוג זה מומלץ להתייעץ בעורך דין המתמחה בתחום הספציפי של דיני הירושה. 

 

עו"ד אופיר אדיב

 

כתבות חדשות באתר

אל תשאיר לגורל לנהל אותך- חתום כבר היום על יפוי כח מתמשך!

יפוי כח מתמשך הוא מסמך משפטי שמאפשר לנו היום, לתכן ולקבוע את המשך ההתנהלות בחיינו, גם כאשר נגיע חלילה למצב שבו נתקשה לעשות כן. באמצעות יפוי כח מתמשך נוכל כבר היום למנות מיופי כח אשר יטפלו בעניינים שלנו, בהתאם לרצונות ולהנחיות שלנו תוך שמירה על זכויותינו. 

ככל שנתקשה לטפל בעניינים שלנו, מבלי שחתמנו על יפוי כח מתמשך, בית המשפט עשוי למנות לנו אפוטרופוס. הליך שלא תמיד מאפשר לנו שליטה בקבלת ההחלטה מי יהיה האפוטרופוס שימונה, ומבלי שתהיה לנו הוודאות שהאפוטרופוס יפעל לפי ההנחיות והרצונות שלנו. כמו כן, פעמים רבות יש חילוקי דעות במשפחה לגבי שאלת מינוי אפוטרופוס וזהותו, ויקירנו עלולים להיגרר להליכים משפטיים, מריבות ומחלוקות מיותרות.      

מאחר והעתיד אינו ידוע, בוודאי שלא נרצה להשאיר לגורל את ההחלטה מי יפעל בשמנו ועבורנו ובאיזה אופן. לכן, מומלץ ורצוי כבר כעת לחתום על יפוי כח מתמשך, במסגרתו נקבע באופן מפורט ומדויק את האופן שבו יפעלו מיופי הכח שנמנה בשמנו ועבורנו. 

חשוב לדעת, אנו אלו נבחר ונחליט אלו עניינים נכלול ביפוי הכח. האם יחול על עניינים אישיים? עניינים הרפואיים? עניינים רכושיים? – כולם? חלקם. ההחלטה היא שלנו.      

ואם נתחרט? אין חשש, ניתן לשנות את יפוי הכח המתמשך באמצעות הפקדת יפוי כח מתמשך חדש. כמו כן, אם לא הגבלנו את האפשרות לבטל את יפוי הכח, ניתן לבטלו בכל עת. 

במהלך עריכת יפוי הכח המתמשך ניתן הסבר מלא ומפורט לגבי משמעות יפוי הכל המתמשך, אלו עניינים ניתן לכלול ביפוי כח המתמשך, מתי ייכנס יפוי הכח המתמשך לתוקף, כמה מיופי כח ניתן למנות, והכל בהתאמה למקרה הספציפי שלך. 

ד"ר אסנת חומסקי, עו"ד ומגשרת. 

בוגרת הסדנא המתקדמת ליפוי כח מתמשך. 

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.  



  

 

 

כתבות חדשות באתר

עם כניסת שנת 2017 עודכנו הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963 (להלן: "החוק"). להלן פירוט הסכומים המעודכנים כפי שפורסם בהוראת הביצוע מיסוי מקרקעין  מס' 1/2017 של רשות המיסים:

מס רכישה

דירת מגורים יחידה:

מסכום עד סכום שעור המס
0 1,623,320 לא ישולם מס
1,623,321 1,925,460 3.5%
1,925,461 4,967,445 5%
4,967,446 16,558,150 8%
16,558,151   10%

דירת מגורים שאינה יחידה (דירת השקעה):

מסכום עד סכום שעור המס
0 4,967,445 8%
4,967,446   10%

עולה שרוכש דירת מגורים ו/או בית עסק עד 7 שנים ממועד עלייתו ארצה:

מסכום עד סכום שעור המס
0 1,759,310 0.5%
1,759,311   5%

 

מס שבח

תקרת פטור לדירת מגורים מזכה לפי פרק חמישי 1 לחוק:

בהתאם להוראות תיקון 76 לחוק, החל מיום 01.01.2014 הפטור לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק מוגבל בתקרת פטור בהתאם להוראות סעיף 49א(א1) לחוק.  

סכום תקרת הפטור הינו 4,443,000 ₪.

פטור במכירת שתי דירות - סעיף 49ה לחוק:

סעיף זה מאפשר מכירת דירה בפטור בנוסף למכירת דירה אחרת נוספת שתימכר אף היא בפטור בכפוף להוראות הסעיף.

שווי שתי הדירות יחד (סעיף 49ה(א)(3)) סך של 1,998,000 ₪.

שווי מרבי של שתי הדירות (סעיף 49ה(א1)) 3,324,000 ₪.

דירת מגורים עם זכויות בניה – סעיף 49ז לחוק:

סעיף 49זלחוק קובע לעניין מכירת דירת מגורים מזכה כי מקום בו התמורה מושפעת מזכויות בניה זכאי המוכר לפטור נוסף (או חישוב לינארי מוטב) בשל זכויות הבניה וזאת בסכום שווי הדירה או סכום ההפרש בין תקרת הפטור לשווי הדירה לפי הנמוך. כמו כן נקבע כי סכום הפטור לא יפחת מסכום מינימלי להלן רצפת הפטור.

תקרת הפטור הינה 2,136,400 ₪.

רצפת הפטור הינה 535,000 ₪.

כתב: עו"ד עופר סאני

עדכון סכומים בחוק מיסוי מקרקעין

 

כתבות חדשות באתר

האם מגורי בן בדירת אביו במשך 18 שנים מקנה לו זכות קניינית בדירה?

 

אב רכש מקרקעין בשנת 1990 ובנה על המקרקעין בניין בן שלוש קומות. האב אפשר לבנו ולכלתו להתגורר בקומה השנייה החל משנת 1997.

לימים התערערו היחסים בין האב לבנו ולכלתו ובשנת 2014 הגיש האב תביעה לפינוי הדירה ודרש להחזיר הדירה אליו. 

הבן וכלתו מנגד הגישו תביעה לפסק דין הצהרתי במסגרתה עתרו לבית המשפט ליתן צו הצהרתי לפיו ירשמו כבעלי זכות הקניין במחצית הזכויות בקרקע.

בית המשפט קבע כי הקרקע הינה בבעלותו של האב בלבד וזאת בהסתמך על סעיף 12 לחוק המקרקעין הקובע כי "הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע... ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר".

כמו כן, הסתמך בית המשפט על סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין הקובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו".

בית המשפט קבע כי הבן והכלה לא הצליחו להוכיח שיש להם זכויות קנייניות במקרקעין.

כמו כן, בית המשפט דחה את הטענה כי לפי המסורת במגזר הערבי הרישום נעשה על שם האבא מטעמי כבוד שכן לא הוכח שקיים נוהג כזה בחברה הערבית ולא הוכח שהצדדים פעלו בהתאם לאותו הנוהג.

בנוסף, דחה בית המשפט את טענת הבן והכלה כי היתה התחייבות ליתן להם את הדירה במתנה מאחר ולא היה להם מסמך בכתב. בית המשפט קבע כי דווקא בשל יחסי המשפחה בין הצדדים, אילו היו רוצים ההורים ליתן לבן ולכלה זכויות במקרקעין היו דואגים לעגן זכויותיהם ומשלא עשו כן, מלמד הדבר שלא היתה להם כוונה להתקשר בהסכם המקנה זכות בעלות לבן ולכלה.

בית המשפט קיבל את טענת האב כי הרשות שנתן לבן לגור בדירה היא רשות הדירה (רשות אשר ניתנת לביטול), ונימק החלטתו בשיקולי הגינות וצדק. בית המשפט קבע כי יהיה זה בלתי סביר ובלתי הוגן  לקבוע שהבן וכלתו ימשיכו להתגורר בקומה השנייה בניגוד לרצונו של האב. קביעה כזו תגביר את המתיחות בין הצדדים ותגרום להנצחת הסכסוך המשפחתי ללא קץ.

לגבי ההשקעות בבניה קבע בית המשפט כי הבן הוא זה אשר מימן והיה המשקיע העיקרי בבניית הדירה בקומה השנייה, ולכן נקבע כי הבן וכלתו זכאים לפיצוי בשווי ההוצאות וההשקעות בדירה ולקביעת שווי זה מינה שמאי.

לפסק הדין המלא אשר ניתן ביום 1.12.2017 בתיק 29626-07-15, 13949-11-14 לחצו כאן

ד"ר אסנת חומסקי, עורכת דין

אלחנן ויניצקי ושות'

הכותבת לא ייצגה בתיק    

זכות קניינית במקרקעין      

כתבות חדשות באתר

לאחרונה, ב- 8.10.15 הועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת-גן פרסמה החלטה יוצאת דופן בחומרתה ובה נקבע כי תכניות ובקשות חדשות במסלול הריסה ובניה מחדש מכח תמ"א 38 לא יידונו עד להודעה חדשה.

כתבות חדשות באתר

למרות הפסיקה המקלה על היזמים הנוטה לאפשר ביצוע הפרויקט על אף התנגדות דיירים, עדיין שוק הפרויקטים במצב בעייתי. נוצר מצב בו קיים היצע פרויקטים גדול מהיצע היזמים המסוגלים או מעוניינים להוציאם אל הפועל.

היזמים יכולים להשתמש בנתון זה ולבחור להתקדם רק עם פרויקטים בהם התקבלה הסכמת כל הבעלים ואין אף מתנגד.

לאחרונה אמר לי יזם באופן ישיר, אם יש לי שני פרויקטים על השולחן, כשבכל אחד מהם עלי להשקיע אותו סכום וצפוי רווח דומה בשניהם, אעדיף להתקדם עם הפרויקט בו יש 100% הסכמה, נכון שאוכל להתגבר על הסרבנים בהליך משפטי, שהרי רוב ההתנגדויות לא מצליחות למנוע את הפרויקט, אבל לצורך כך יידרשו זמן, כוחות נפשיים ותקציב, במקום זאת אתקדם עם הכנת תכניות ובקשה להיתר ואגיע למימוש הפרויקט והרווח הרבה יותר מהר.

שיקולי עלות-תועלת מובילים לתוצאה פשוטה, כשיש מתנגדים, לא נכנסים לפרויקט. אנחנו יכולים להרשות זאת לעצמנו מאחר ובעלי דירות זיהו את האפשרות לשדרג את ערך דירתם ע"י מימוש פרויקט תמ"א 38 להתחדשות עירונית, לכן יש היצע גדול של פרויקטים, לעומתם שוק היזמים/קבלנים יותר מצומצם, יזם לא יכול לקחת על עצמו יותר פרויקטים מהיכולות המקצועיות ( מס' עובדים, ציוד ומכשור, זמינות אדריכלים, מפקחים ובעלי מקצוע נוספים) או מהיכולות הפיננסיות שלו.

גם בנקים המלווים פרויקטים כאלו, מגבילים את היזמים בסכומי המימון ומנסים להקטין את החשיפה של הבנק לסיכונים. בעבר, כשיזמים היו צמאים לפרויקט תמ"א 38 להתחדשות עירונית, היו מוכנים להציע הצעות מפתות לבעלי דירות והיו מוכנים להתגמש עם דרישות שהציגו בעלי הדירות, בעלי הדירות היו בעמדת היתרון, לאור היצף השוק בפרויקטים, התהפך הגלגל ועתה היזמים הם בעמדת היתרון המאפשרת להם לבחור את הפרויקט הרווחי ביותר ונטול ההתנגדויות ו/או הקשיים התכנוניים.

מכל האמור לעיל מצטיירת תמונה שבה למרות שגברה היכולת להתגבר על סרבנים, עדיין ההתנגדות מהווה אבן נגף לפרויקט עד כדי כך שיזמים מושכים ידיהם מפרויקטים בהם קיימת התנגדות של בעלים.

*** הפוסט הנו תגובה של עו"ד אדיב אופיר למאמר שהתפרסם בגלובס >> לחץ כאן 

הבהרה משפטית

תוכן האתר מובא לידיעה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי הניתן ע"י עורכי דין מטעם משרד עורכי דין אלחנן ויניצקי ושות'. הסתמכות על התוכן באחריות המשתמש בלבד. אין בשימוש באתר ליצור יחסי עו"ד-לקוח. כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד אלחנן ויניצקי ושות' 

Copyright © 2018 Vinizky.co.il All rights reserved

 

 

עקבו אחרינו ברשתות חברתיות

צרו עמנו קשר

icon [email protected]

icon 03-9124800

icon 03-9124801

icon ההסתדרות 26, פתח תקווה 

ת"ד 19, 4910000

 

שעות פעילות המשרד

ראשון - חמישי 9:00 -17:00
 

Contact Us

icon [email protected]

icon 03-9124800

icon 03-9124801

icon Ha Istadrut st. 26, Petah Tikvah

POB 19, 4910000 

 

הרשמו לניוזלטר

Menu Offcanvas