לפני כשנה הוחלט על הטבת מס חדשה שעשויה להשפיע לטובה על ציבור רחב, מדובר על בעלי דירות בבניין אשר מבקשים לממש פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) להתחדשות עירונית ומקבלים הטבת מיסוי משמעותית.
כאשר בעל זכות בבית משותף מתקשר עם יזם בעסקה מסוג תמ"א 38/2 להתחדשות עירונית, התמורה שיקבל לרוב הינה דירה ששטחה לא יפחת משטח הדירה הקיימת ואף תוספת של כ-25 מ"ר (ככל שניתן) לשטח הקיים.
על מנת למנוע חשדות אפשריים לחוסר שוויון, לרוב בהסכם המכר נקבע מנגנון תמורה אחיד, כלומר, כולם יקבלו אותה התמורה. כך שבנוסף לשטח שיתווסף לשטח הדירה הנוכחית (ככל שניתן), לעיתים מקבלים גם עליה במיקום הדירה המצויה כך שתמוקם קומה אחת מעל לדירה הקיימת ובכך משביחים עוד יותר את ערך הנכס.
נשאלת השאלה מה קורה במצב שבעל זכות קיים רוצה "להשתדרג" ולקבל דירה אחרת בפרויקט, במקום דירת התמורה ומוכן להוסיף סכום כסף בגין הפרש השווי בין הדירות.
כאשר בעל זכות קיים מבקש לקבל דירה אחרת משודרגת (בשטחה, קומה) במקום מה שהוא זכאי מכוח הפרויקט, רשות המיסים נהגה לקבוע כי זו עסקה של מכירת דירה קיימת וקניית דירה חדשה, כאילו שבוצעו שתי עסקאות נפרדות ולכן יחוב בעל הדירה במס רכישה ומס שבח, בדומה לרכישת דירה חדשה אצל קבלן.
לאחרונה, רשות המיסים בישראל קבעה אחרת, דייר קיים אשר רוצה "להשתדרג" בדירה טובה יותר רשאי להתקזז עם דירת התמורה שהוקצתה לו מכוח הפרויקט ולהנות מהטבות מס.
במקרה כזה, תהיה חבות במס רכישה רק על ההפרש שבין דירת התמורה שהוקצתה לדייר, לבין הדירה החדשה.
ישנם תנאים מסוימים כדי לקבל הטבה זו:
• אפשרות השדרוג מופיעה במפורש בהסכם המקורי על בעלי הזכויות.
• הדירה תהיה באותו הבניין או באותו פרויקט בניה.
• חתימת הסכם בין היזם לבין הדייר להחלפת דירת התמורה לדירה אחרת להלן: ("הסכם המשנה"). הסכם זה צריך להיחתם לכל המאוחר עד לסיום בנייתה של הדירה או בסמוך לאחר שבנייתה נסתיימה.
• הסכם המשנה דווח למנהל מיסוי מקרקעין בהתאם לסעיף 73 לחוק.
לאחר שהעסקה מדווחת כאמור לעיל, המנהל יבחן את תנאי הסף לבקשה, בהתאם להוראות הביצוע כלומר, אם החלפת הדירה נעשתה בתום לב ואין בה משום מכירה חוזרת של דירת התמורה ממנה הפיק הדייר שבח ריאלי כלשהו, במקרה שהתשובה לשאלה זו חיובית, יראו בהסכם המשנה תיקון לתמורה שנקבעה בהסכם המקורי, על כן עצם החלפת הדירה לא תהווה עסקת חליפין ועד לשווי דירת התמורה המקורית לא תהא חבות במס.
כאשר יש הפרש שווי בין דירת התמורה לבין הדירה החדשה בה הוא חפץ, ימוסה הפרש השווי כעסקה נפרדת שיום מכירתה הוא יום חתימת הסכם המשנה.
בעתיד, בעת מכירת דירת המגורים החדשה, לצורך חישוב השבח ייקבע יום רכישה נוסף בגין הפרש השווי נשוא הסכם המשנה.
אנו מקווים שהחלטת מיסוי זה משקפת מגמה ברשות המיסים ושזו אינה הסנונית היחידה בהטבות מס בכלל ולבעלי דירות בפרט.
אין ספק שזהו צעד חשוב לקראת הקלת הנטל על הציבור, אבל הדרך עוד ארוכה ורצופת מכשולים.
אופיר אדיב, עו"ד ומגשר
