למרות הפסיקה המקלה על היזמים הנוטה לאפשר ביצוע הפרויקט על אף התנגדות דיירים, עדיין שוק הפרויקטים בהתחדשות עירונית במצב בעייתי. נוצר מצב בו קיים היצע פרויקטים גדול מהיצע היזמים המסוגלים או מעוניינים להוציאם אל הפועל.
היזמים יכולים להשתמש בנתון זה ולבחור להתקדם רק עם פרויקטים בהם התקבלה הסכמת כל הבעלים ואין אף מתנגד.
לאחרונה אמר לי יזם באופן ישיר, אם יש לי שני פרויקטים על השולחן, כשבכל אחד מהם עלי להשקיע אותו סכום וצפוי רווח דומה בשניהם, אעדיף להתקדם עם הפרויקט בו יש 100% הסכמה, נכון שאוכל להתגבר על הסרבנים בהליך משפטי, שהרי רוב ההתנגדויות לא מצליחות למנוע את הפרויקט, אבל לצורך כך יידרשו זמן, כוחות נפשיים ותקציב, במקום זאת אתקדם עם הכנת תכניות ובקשה להיתר ואגיע למימוש הפרויקט והרווח להתחדשות עירונית הרבה יותר מהר.
שיקולי עלות-תועלת מובילים לתוצאה פשוטה, כשיש מתנגדים, לא נכנסים לפרויקט. אנחנו יכולים להרשות זאת לעצמנו מאחר ובעלי דירות זיהו את האפשרות לשדרג את ערך דירתם ע"י מימוש פרויקט תמ"א 38, לכן יש היצע גדול של פרויקטים, לעומתם שוק היזמים/קבלנים יותר מצומצם, יזם לא יכול לקחת על עצמו יותר פרויקטים מהיכולות המקצועיות ( מס' עובדים, ציוד ומכשור, זמינות אדריכלים, מפקחים ובעלי מקצוע נוספים) או מהיכולות הפיננסיות שלו.
גם בנקים המלווים פרויקטים כאלו, מגבילים את היזמים בסכומי המימון ומנסים להקטין את החשיפה של הבנק לסיכונים. בעבר, כשיזמים היו צמאים לפרויקט תמ"א 38 להתחדשות עירונית, היו מוכנים להציע הצעות מפתות לבעלי דירות והיו מוכנים להתגמש עם דרישות שהציגו בעלי הדירות, בעלי הדירות היו בעמדת היתרון, לאור היצף השוק בפרויקטים, התהפך הגלגל ועתה היזמים הם בעמדת היתרון המאפשרת להם לבחור את הפרויקט הרווחי ביותר ונטול ההתנגדויות ו/או הקשיים התכנוניים.
מכל האמור לעיל מצטיירת תמונה שבה למרות שגברה היכולת להתגבר על סרבנים, עדיין ההתנגדות מהווה אבן נגף לפרויקט עד כדי כך שיזמים מושכים ידיהם מפרויקטים בהם קיימת התנגדות של בעלים.
*** הפוסט הנו תגובה של עו"ד אדיב אופיר למאמר שהתפרסם בגלובס >> לחץ כאן
