בהצעת חוק ההתייעלות הכלכלית קיים פרק העוסק במס ריבוי נכסים (שיקרא להלן: "החוק") לפיו יוטל  מס על הבעלים של שלוש דירות ומעלה (להלן: "הבעלים") החל מינואר 2017 ואילך.

מטרת החוק הינה לעודד את הבעלים למכור חלק מהדירות ובכך להגדיל את היצע הדירות בשוק המשני (דירות יד שניה).

מהי דירה: דירה שבנייתה הושלמה או חלק מדירה כאמור העולה על שליש, בישראל או באזור (שטחי יהודה ושומרון), המיועדת לשמש למגורים והיא אינה דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה או לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת.

מי ישלם את המס: הבדיקה תעשה ברמת המשפחה ולא ברמת יחיד כלומר יחיד, בת זוגו וילדיהם מתחת לגיל 18 שאינם נשואים יחשבו כתא משפחתי אחד לעניין ספירת כמות הדירות שבבעלותם.

כמה ישולם: שעור המס השנתי הינו 1% משווי הדירה כאשר שווי הדירה מוגבל בתקרה של 1,800,000₪ ( מיליון ושמונה מאות אלף ) כלומר המס השנתי המקסימלי הינו 18,000₪ (ברמה חודשית מדובר על מס מרבי בגובה 1500₪). מס זה יוטל על כל דירה נוספת מעל שתי דירות שבבעלות אותם בעלים. למשל, אם בבעלות אותו תא משפחתי 4 דירות, על הבעלים לבחור שתי דירות בגינם ישלם את המס. תשלום המס לא יורשה כניכוי לפי חוק דיני מיסים (הוראות שונות), התשכ"ז 1967.

מתי ישולם המס: מחצית מסכום המס תשולם עד ליום 30 ביוני בשנת המס והמחצית השנייה תשולם עד ליום 31 בדצמבר לאותה שנת מס.

בימים אלה שוקדת רשות המיסים על הכנת המערכת שתתמוך בחוק הנמצא כיום בתהליך אישור על שולחן הכנסת. לצורך כך רשות המיסים עושה שימוש במערכת הממוחשבת שהוכנה ליישום חוק מע"מ אפס שלא אושר בעבר. לרשות האזרחים יועלה לאתר של רשות המיסים מחשבון חינמי המבוסס על נוסחאות שנקבעו ע"י רשות המיסים בהתייחס למדד חברתי – כלכלי ומדד פריפריאליות שמפרסמת הלמ"ס. מחשבון זה יאפשר לבעלים לקבל את שווי הדירה לעניין חוק זה.

כיצד יתבצע הדיווח: על כל אזרח המחויב במס על פי החוק להגיש הצהרה בתחילת שנת 2017 ובו יצהיר על הדירה בגינה ישלם את המס. בכל תחילת שנה (עד ליום 31 בינואר) יתאפשר לבעלים לעדכן את ההצהרה ובמידה ולא יוגש עדכון ע"י הבעלים תצא שומה על בסיס ההצהרה של השנה הקודמת. על אדם שלא הגיש הצהרה בזמן יוטל קנס בסכום הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין.

רשות המיסים מודעת לכך כי בעקבות החלת החוק יעלה מספר העברות ללא תמורה (מתנות) בין בני משפחה. לגישתה הליך זה מקובל כל עוד המתנה ניתנת מתוך כוונה אמיתית להעביר את הנכס למקבל המתנה.

הצעת החוק עדיין לא אושרה סופית בכנסת וכידוע לקראת אישור חוק בד"כ מתבצעים שינויים, לפיכך האמור לעיל נכון ליום פרסומו וכפוף לשינויים אם וכאשר יחולו.

כתב: עו"ד עופר סאני

ביום 6.12.2016 נכנס לתוקף תיקון תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) התשע"ז - 2016 (להלן: "התקנות") לפיו ישתפר מצבו של רוכש דירת מגורים יחידה שהוא נכה או עיוור בחובת תשלום מס רכישה.

עד לתיקון שלעיל, היה זכאי נכה/נפגע או בן למשפחה שכולה כפי שמוגדר בסעיף 1 לתקנות (להלן: "הזכאי") להטבה במס רכישה לפיה ישלם מס בגובה 0.5% ממחיר הרכישה של דירה שנועדה לשיכונו. הזכאי יכול לנצל זכות זו פעמיים בלבד במשך כל ימי חייו. עד התיקון, היו מצבים בהם לא היה כדאי לזכאי לנצל זכות זו ועדיף היה לנצל פטור אחר כדוגמת פטור ברכישת דירה יחידה כשתקרת הפטור עד ליום 15.01.2017 הינה בסך של 1,600,175 ₪. התנהלות זו עדיפה הן מהסיבה שישלם פחות מס והן בכדי לשמור על הזכות לשימוש בהטבה זו בעתיד.

התיקון שלעיל הוביל בין היתר לשני שינויים משמעותיים:

א.   הזכאי שיבחר לנצל הטבה זו בעת רכישת זכות במקרקעין ששוויה עד לסך של 2,500,000 ₪ יהנה מפטור ממס עד לתקרת הפטור וישלם מס בגובה 0.5% על ההפרש בין שווי הזכות לבין תקרת הפטור. במקרה בו שווי הזכות עולה על 2,500,000 ₪ ישלם מס רכישה בגובה 0.5% מכל שווי הזכות (כפי שהיה לפני התיקון)

ב.    להטבה זו זכאי גם רוכש דירה שהוא עיוור.

דוגמא להמחשה:

השינויים המתוארים יביאו להקלה משמעותית בתשלום מס הרכישה בעת רכישת דירה ע"י הזכאי לרבות עיוור ובכך תוקן עיוות שהיה קיים בהטבת המס שיועדה לעזור לאלה הזקוקים לה.

כתב: עו"ד עופר סאני

עם כניסת שנת 2017 עודכנו הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963 (להלן: "החוק"). להלן פירוט הסכומים המעודכנים כפי שפורסם בהוראת הביצוע מיסוי מקרקעין  מס' 1/2017 של רשות המיסים:

מס רכישה

דירת מגורים יחידה:

דירת מגורים שאינה יחידה (דירת השקעה):

עולה שרוכש דירת מגורים ו/או בית עסק עד 7 שנים ממועד עלייתו ארצה:

מס שבח

תקרת פטור לדירת מגורים מזכה לפי פרק חמישי 1 לחוק:

בהתאם להוראות תיקון 76 לחוק, החל מיום 01.01.2014 הפטור לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק מוגבל בתקרת פטור בהתאם להוראות סעיף 49א(א1) לחוק.  

סכום תקרת הפטור הינו 4,443,000 ₪.

פטור במכירת שתי דירות - סעיף 49ה לחוק:

סעיף זה מאפשר מכירת דירה בפטור בנוסף למכירת דירה אחרת נוספת שתימכר אף היא בפטור בכפוף להוראות הסעיף.

שווי שתי הדירות יחד (סעיף 49ה(א)(3)) סך של 1,998,000 ₪.

שווי מרבי של שתי הדירות (סעיף 49ה(א1)) 3,324,000 ₪.

דירת מגורים עם זכויות בניה – סעיף 49ז לחוק:

סעיף 49זלחוק קובע לעניין מכירת דירת מגורים מזכה כי מקום בו התמורה מושפעת מזכויות בניה זכאי המוכר לפטור נוסף (או חישוב לינארי מוטב) בשל זכויות הבניה וזאת בסכום שווי הדירה או סכום ההפרש בין תקרת הפטור לשווי הדירה לפי הנמוך. כמו כן נקבע כי סכום הפטור לא יפחת מסכום מינימלי להלן רצפת הפטור.

תקרת הפטור הינה 2,136,400 ₪.

רצפת הפטור הינה 535,000 ₪.

כתב: עו"ד עופר סאני 

חוק מס דירה שלישית שאושר בכנסת, מה הוא בעצם אומר, מה חשוב להבין לגביו, ולמה בג"ץ הוציא צו ביניים.

נתחיל עם החוק  :

החוק קובע שכל אדם המחזיק בבעלותו יותר מ-249% בעלות על דירות, יידרש לשלם מס בשיעור של 1% (אחוז אחד) משווי כל אחת מהדירות שמעבר לשתי דירות שבבעלותו (לבחירת הבעלים). סכום המס השנתי בגין כל דירה לא יעלה על 18,000 ₪ בשנה.

המס יחול אם שווי שתי הדירות שמחזיק הבעלים בנוסף לדירה בה מתגורר גבוה מ-1.4 מיליון שקל.

אם שווין נמוך מ-1.15 מיליון שקל לא יגבה מס.

אם שוויין בין 1.15-1.4 מיליון שקל יוטל מס הדרגתי.

יודגש כי דירות מפוצלות יחשבו לדירה אחת.

מהיכן נובע החוק-

על פי נתוני רשות המסים, במדינת ישראל קיימים יותר מ-60 אלף בעלי 3 דירות ויותר לפי החלוקה הבאה:

38,000 איש בעלי 3 דירות.

10,000 איש בעלי 4 דירות.

3,000 איש בעלי 5 דירות.

ו-400 איש שהם בעלי יותר מ-10 דירות.

שר האוצר כחלון -יוזם החוק, מצפה שאנשים שיש להם דירות להשקעה, יבקשו להימנע מתשלום המס ולכן ימכרו את הדירות לציבור ובכך יסייעו לפיתוח השוק.

כדי לעודד את אותם בעלי דירות, משרד האוצר רשאי לתת הטבות מס, מעין 'סוכריה' למוכרי הדירות וזאת בדמות החזר של 75,000 ₪ ממס השבח, למי שימכור את הדירה עד לאוקטובר 2017. אם יוכיח שהמכירה היא לאדם שאין בבעלותו דירה, או לחילופין לאדם שיש לו דירה אך עומד לעשות שדרוג לדירה חדשה.

מה עם הטבה למוכר דירה שיש לו פטור ממס שבח?

כדי לעודד את מכירת הדירות להשקעה, מוצעת אופציית השקעה חלופית לבעלי אותן דירות להשקעה. במקום ההשקעה בנדל"ן,  את כספי מכירת הדירה עד לסכום של 2,000,000 (שני מיליון) ₪, ניתן יהיה להפקיד בקופת גמל פטורה ממס. זאת ועוד, משיכת הכספים פטורה ממס.

הפטור ממס יוענק לאדם מגיל 60 ומעלה, או לחילופין לאדם שישקיע את כספי מכירת הדירה באותה קופת גמל לתקופה של 6 שנים ומעלה.

מדוע בג"ץ הוציא צו ביניים? כלומר מדוע בג"ץ מעכב את מימוש החוק?

הדעות חלוקות בעניין  חוק 'ריבוי דירות' -מס דירה שלישית, מצד אחד בעלי הדירות הנהנים מאותן דירות. ומנגד מעמד הביניים ששוכר את אותן הדירות, מתוך חשש שבגלל המס החדש, יעלה שכר הדירה. כלומר, במקום להיטיב את מצבם, החוק יפגע בהם.

נתמקד במי שעתר לבג"ץ- חברי כנסת מהאופוזיציה ועמותת הצלחה המאגדת אנשים פרטיים שרואים עצמם נפגעים מחוק זה.

בג"ץ דן ב-6 עתירות שונות באותו נושא והוציא צו ביניים שיהא בתוקף לשלושה שבועות, עד ליום 23.3.17, כדי לאפשר למדינה לנמק מדוע החוק לא יבוטל. כמו כן בכדי לבחון יותר לעומק את הפגמים שנפלו בהליך החקיקה.

היועץ המשפטי של הכנסת, עו"ד איל ינון והיועצת המשפטית של ועדת הכספים, הודו שאכן נפלו פגמים בהליך החקיקה, שכן לא ניתנה לחברי הכנסת האפשרות לבחון את החוק לעומקו ואת השינויים שהוכנסו בו באותו הלילה בוועדה. זאת ועוד, הכנסת דיווחה שמשרד האוצר הכניס שינויים בחוק, באמצעות התקנת תקנות באופן עצמאי לאחר אישור החוק.

השופטים בדיון ובראשם כב' השופטת אסתר חיות, מתחו ביקורת על ההתנהלות ועמדת המדינה. מחד טוענים לפגמים בהליך החקיקה, ומאידך מבקשים לא לבטל את החוק ולהסתפק בנזיפה. הרכב השופטים סבור שלא ניתן להעביר חוק עם פגמים, וכי לא ניתן להסתפק בנזיפה, שהרי בחוק לא אמורים להיות פגמים מלכתחילה, השופטים הדגישו שהמדינה והכנסת לא עשו את עבודתן כהלכה בהליך החקיקה.

לטענת המשיבים, ככל והחוק יבוטל, עלולים להיפגע כאלו שהסתמכו על החוק שנכנס לתוקפו בתחילת 2017 מכרו את הדירות, ומצפים לקבל את הפטורים מהמס כהגדרתם בחוק  מאחר שעמדו בלוחות הזמנים לקבלת אותן הטבות.

נציין שמאז החלת החוק, בוצעו עסקאות מכר רבות, על פי החוק, כדי להנות מהטבות המס יש לדווח על העסקאות לא יאוחר מסוף חודש מרץ. אך מכיוון שעדיין לא ניתנה החלטת בג"ץ בעניין, המשק נותר בערפל ולכן משרד האוצר האריך את תקופת הדיווח לרשות המיסים ב-90 יום נוספים עד חודש יוני.

ומכאן נותרו שאלות מהותיות שעל בג"ץ ליתן את הדעת עליהן, מה יהיה דין עסקה שבוצעה בהתאם לדרישות החוק? מה יהא דין הפטורים כלפי המשקיע שביקש להנות מההטבות בחוק ומכר דירתו, במקרה בו החוק יבוטל? מה יהא על רוכשי הדירות מאותם משקיעים במקרה שהחוק יבוטל?

הדיון נקבע ליום ה-23.03.17 כאשר בית הדין הגבוה לצדק תוכנן להתכנס בהרכב מורחב לשמיעת טענות המדינה ולקביעת עמדתו בנושא תוך פיזור הערפל וחוסר הוודאות. אך המדינה שהייתה צריכה להיערך לדיון ולהשמיע את טענותיה בתאריך זה, ביקשה הארכה של 14 יום בטענה של עומס עבודה רב ובשל ריבוי הסוגיות שעומדות על הפרק, טרם עלה בידי המדינה להשלים את הכנת כתב התשובה לבג"ץ.

במקרה ובג"ץ אכן יאשר את בקשת המדינה ותינתן ארכה, יימשך חוסר הוודאות של העותרים והשוק יוותר מבולבל.

כתב וערך: עו"ד אופיר אדיב.

דו"ח מבקר המדינה ממרץ 2011 בעניין עמידות מבנים ותשתיות לרעידות אדמה קובע:

"מרבית המומחים לרעידות אדמה סבורים, כי התרחשותו של אסון רעידת אדמה בישראל, שעלול לגבות אלפי קורבנות בנפש ולגרום נזקים ניכרים לרכוש ולמבנים, הוא כמעט ודאי, וכי רעידת אדמה כזאת בוא תבוא, במוקדם או במאוחר. אשר על כן, ההיערכות לקראתה, חייבת לעמוד במקום גבוה ביותר בסדר העדיפויות הלאומי.

אם תשכיל מדינת ישראל להיערך נכון, לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן לבנייה עמידה ברעידות אדמה ולדאוג לאכיפת התקן, גדולים הסיכויים שתצליח לצמצם באורח ניכר את הנזקים הצפויים מרעידת אדמה שעוצמתה גבוהה. לפיכך, אין לראות בהוצאות למימון חיזוקם של מבנים בפני רעידות אדמה בזבוז, אלא השקעה בביסוס ובחיזוק של תשתית המדינה שתישא פירות בטווח הארוך."

הנתונים בישראל הם:

כ–810 אלף יחידות דיור שנבנו לפני כניסתו לתוקף של תקן הבנייה לרעידות אדמה (ת"י 413) בשנות ה–80. כ–70 אלף מתוכן נחשבות בעלות סיכוי גבוה להינזק קשות במקרה של רעידת אדמה, כפי שמתאר מחקר אקדמי שהוגש לרשות החירום הלאומית : "בנייני מגורים שנבנו לפני 1980, ובעיקר שיכונים בעלי שלוש קומות ומעלה, הם המבנים הפגיעים ביותר לנזקים ולהרס בעת רעש אדמה. באופן כללי, ככל שמבנה קרוב יותר לקו השבר ביישובים כבית שאן, טבריה, קריית שמונה, אילת, ירושלים וחיפה,  רמת הסיכון גדולה יותר". מתוך אותן 70 אלף יחידות, נערך סינון נוסף, שהביא למיפוי של 40 אלף יחידות דיור שנמצאות ברמת הסיכון הגבוהה ביותר להינזק.

מה ניתן לעשות כדי להתכונן ולצמצם את ההרס הצפוי:

ממשלת ישראל הקימה בדצמבר 1999 ועדת היגוי להיערכות המדינה לטיפול ברעידות אדמה. אחת הפעולות העיקריות שיזמה ועדת ההיגוי היא תכנית ארצית שתיתן מענה לכל אותם בניינים שנבנו עד 1980 (מועד שינוי תקן הבניה) ברחבי ישראל שאינם עמידים די הצורך בפני רעידות אדמה חזקות, היא תמ"א 38, תכנית זו אושרה באפריל 2005 ובמסגרתה נקבעו הנחיות הקובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בנייה מכוחה, וכן הוגדרו תמריצים (כגון תוספת זכויות בנייה, הקלות מיסוי) שיעודדו בעלי מבנים לחזק את אותם המבנים.

מי מרוויח מכך: היזם, כתוצאה מחיזוק הבניין והוספת יח"ד חדשות (עד 3.5 קומות, תלוי ברשות המקומית) בזכות התוספת שנקבעה בתמ"א 38, ימכור דירות נוספות ברווח כספי, מהצד השני, הממשלה שיפרה והיטיבה את הגנת התושבים מפני רעידות אדמה בלא השקעה ישירה, פרט להטבות מסים מסוימות, ובנוסף, כתוצאה מתוספת יח"ד והגדלת היח"ד הקיימות, הרשויות המקומיות יגבו יותר תשלומי ארנונה.

יש לנו כמובן עוד מרוויחים והם צד משמעותי בסיפור, בעלי הדירות:

חשיבותה של תמ"א 38 והתחדשות עירונית לבעלי הדירות בבניינים אלה הינה שיפור רמת החיים והעלאת ערך הנכס שברשותם, עפ"י הסטטיסטיקה, חלק עיקרי מהאוכלוסייה המתגוררת בדירות שהתמ"א 38 רלוונטית לגביהן, שייך לרוב למעמד הבינוני, לכן, הסבירות שבעלי דירות אלו יצליחו לממן מכיסם חיזוק והוספת ממ"ד אינו גבוה.

מימוש פרוייקט כזה בבניין מוביל לכך שבעלי הדירות מקבלים שדרוג משמעותי באיכות חייהם, מאחר שהחיזוק כולל הוספת ממ"ד, הוספת מעלית, לעיתים הוספת מרפסת, גינה, או חניה, החלפת תשתיות ושיפוץ כללי של הבניין, וכך ערך הדירה עולה משמעותית ללא השקעה או הוצאה של בעלי הנכס.

השיפור באיכות החיים משפיע בעיקר על האוכלוסיה המבוגרת וכן על מוגבלים בהתניידות אשר הוספת מעלית משנה את איכות החיים של אלו המתגוררים בקומות התחתונות וכל שכן בקומות הגבוהות. ממ"ד- ראשית, תוספת של חדר, אבל יותר חשוב מזה, אספקת מקום מוגן ובטוח לכל דירה, לצערנו נוכחנו כי, הממ"ד שימושי גם במצבים של מלחמות ומבצעים, שבמציאות הקיימת באזורנו יכולים להתרחש בכל רגע נתון וכמובן בזמן רעידות אדמה. מרפסת- כיום, רוב הדירות נבנות כשהן כוללות מרפסת צמודה, לעיתים מזומנות, קיומה או היעדרה של מרפסת מהווים שיקול משמעותי בבחירת הדירה בעת הרכישה.

עלויות- מבחינת בעלי הדירות בד"כ אין עלויות כלל לשיפור איכות החיים והעלאת ערך הדירה, כאשר לאחר השלמת הפרויקט באותו בניין, ערך הדירה יעלה בצורה משמעותית כתוצאה משיפור חזותו של הבניין, הגדלת הדירה בשל הוספת ממ"ד ו/או מרפסת, הוספת המעלית, שיפוץ כולל של הבניין והחלפת התשתיות. סיבות אלו, יחד עם העלייה באיכות החיים, מגמדות את הקשיים שבארגון הפרויקט ואת חוסר הנוחות שגורמים השיפוצים או חוסר הנוחות במעבר לדירה זמנית במקרה של הריסה ובניה מחדש.

בכל מקרה, מאחר ופרויקט כזה עלול לסכן את הנכס היקר ביותר של אדם מוצע, מומלץ כי לפני התקשרות עם יזם לביצוע הפרוייקט, להתייעץ עם עורך דין המתמחה בעסקאות מסוג זה.