באיחור של 25 שנה הגישו ששה מתיישבים תביעה לאכיפת הסכם נגד חברת נדל״ן שמכרה להם קרקעות ליד טייבה, במסגרת תכנית להקמת יישוב יהודי חדש. התביעה נדחתה על הסף בשל התיישנות. לכתבה המלאה באתר פסק דין "בלתי ישים: נדחתה תביעה לאכיפת הסכם להקמת יישוב יהודי בשומרון" לחצו כאן 

התביעה בתיק זה הוגשה בבקשה לאכיפת חוזי מכר שנכרתו בשנות ה-80 לגבי חלקה, אשר קיבלה את השם "יערית", ורשומה בלשכת רישום מקרקעין באריאל וידועה כחלקות 8 ו-9 בגוש 7845 באדמות הכפר טייבה.

הנתבעות טענו להתיישנות הסכמי המכר וכי במשך השנים התובעים "ישנו" על זכויותיהם ולא ביצעו כל פעולה, פניה או בירור. כמו כן טענו הנתבעות כי בסעיף 26 לחוזי המכר הוסכם, כי ככל שלא ניתן יהיה לקיים את ההסכם, מסיבות שאינן תלויות במוכרת, יתבטל ההסכם באופן אוטומטי ואכן נוצר מצב המונע את קיום ההסכם, והוא -שלא ניתן לקדם תכנון בשל העדר דרך גישה למקרקעין.

ביהמ"ש הורה לצדדים להגיש סיכומים לעניין טענת ההתיישנות.

ביום 15/11/17 התקבל פסק דין המקבל את טענת ההתיישנות של הנתבעות. ביהמ"ש קבע כי המועד ממנו מתחילים למנות את תקופת ההתיישנות החל כבר בסמוך לשנת 1984, ולכל המאוחר בשנת 1986,משלא קודם הרישום. בנוסף דחה את טענת התובעים להפרה מתמשכת, דחה את טענת התובעים לחוזה יחס וכן דחה את טענת התובעים כי היתה הודאה של הנתבעות ואף דחה את טענת הנתבעות לקיום נאמנות.

ביהמ"ש אף קבע לסיכום שמבחינה מעשית התביעה לאכיפה אינה ישימה.

לפיכך דחה ביהמ"ש הנכבד את תביעה וחייב את התובעים בהוצאות בסך 10,000 ₪.

לפסק דין המלא לחצו כאן

לאחרונה, ב- 8.10.15 הועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת-גן פרסמה החלטה יוצאת דופן בחומרתה ובה נקבע כי תכניות ובקשות חדשות במסלול הריסה ובניה מחדש מכח תמ"א 38 לא יידונו עד להודעה חדשה.

למרות הפסיקה המקלה על היזמים הנוטה לאפשר ביצוע הפרויקט על אף התנגדות דיירים, עדיין שוק הפרויקטים במצב בעייתי. נוצר מצב בו קיים היצע פרויקטים גדול מהיצע היזמים המסוגלים או מעוניינים להוציאם אל הפועל.

היזמים יכולים להשתמש בנתון זה ולבחור להתקדם רק עם פרויקטים בהם התקבלה הסכמת כל הבעלים ואין אף מתנגד.

לאחרונה אמר לי יזם באופן ישיר, אם יש לי שני פרויקטים על השולחן, כשבכל אחד מהם עלי להשקיע אותו סכום וצפוי רווח דומה בשניהם, אעדיף להתקדם עם הפרויקט בו יש 100% הסכמה, נכון שאוכל להתגבר על הסרבנים בהליך משפטי, שהרי רוב ההתנגדויות לא מצליחות למנוע את הפרויקט, אבל לצורך כך יידרשו זמן, כוחות נפשיים ותקציב, במקום זאת אתקדם עם הכנת תכניות ובקשה להיתר ואגיע למימוש הפרויקט והרווח הרבה יותר מהר.

למרות הפסיקה המקלה על היזמים הנוטה לאפשר ביצוע הפרויקט על אף התנגדות דיירים, עדיין שוק הפרויקטים בהתחדשות עירונית במצב בעייתי. נוצר מצב בו קיים היצע פרויקטים גדול מהיצע היזמים המסוגלים או מעוניינים להוציאם אל הפועל.
היזמים יכולים להשתמש בנתון זה ולבחור להתקדם רק עם פרויקטים בהם התקבלה הסכמת כל הבעלים ואין אף מתנגד.

לאחרונה אמר לי יזם באופן ישיר, אם יש לי שני פרויקטים על השולחן, כשבכל אחד מהם עלי להשקיע אותו סכום וצפוי רווח דומה בשניהם, אעדיף להתקדם עם הפרויקט בו יש 100% הסכמה, נכון שאוכל להתגבר על הסרבנים בהליך משפטי, שהרי רוב ההתנגדויות לא מצליחות למנוע את הפרויקט, אבל לצורך כך יידרשו זמן, כוחות נפשיים ותקציב, במקום זאת אתקדם עם הכנת תכניות ובקשה להיתר ואגיע למימוש הפרויקט והרווח להתחדשות עירונית הרבה יותר מהר.

שיקולי עלות-תועלת מובילים לתוצאה פשוטה, כשיש מתנגדים, לא נכנסים לפרויקט. אנחנו יכולים להרשות זאת לעצמנו מאחר ובעלי דירות זיהו את האפשרות לשדרג את ערך דירתם ע"י מימוש פרויקט תמ"א 38, לכן יש היצע גדול של פרויקטים, לעומתם שוק היזמים/קבלנים יותר מצומצם, יזם לא יכול לקחת על עצמו יותר פרויקטים מהיכולות המקצועיות ( מס' עובדים, ציוד ומכשור, זמינות אדריכלים, מפקחים ובעלי מקצוע נוספים) או מהיכולות הפיננסיות שלו.

גם בנקים המלווים פרויקטים כאלו, מגבילים את היזמים בסכומי המימון ומנסים להקטין את החשיפה של הבנק לסיכונים. בעבר, כשיזמים היו צמאים לפרויקט תמ"א 38 להתחדשות עירונית, היו מוכנים להציע הצעות מפתות לבעלי דירות והיו מוכנים להתגמש עם דרישות שהציגו בעלי הדירות, בעלי הדירות היו בעמדת היתרון, לאור היצף השוק בפרויקטים, התהפך הגלגל ועתה היזמים הם בעמדת היתרון המאפשרת להם לבחור את הפרויקט הרווחי ביותר ונטול ההתנגדויות ו/או הקשיים התכנוניים.

מכל האמור לעיל מצטיירת תמונה שבה למרות שגברה היכולת להתגבר על סרבנים, עדיין ההתנגדות מהווה אבן נגף לפרויקט עד כדי כך שיזמים מושכים ידיהם מפרויקטים בהם קיימת התנגדות של בעלים.
*** הפוסט הנו תגובה של עו"ד אדיב אופיר למאמר שהתפרסם בגלובס >> לחץ כאן

לאחרונה, ב- 8.10.15 הועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת-גן פרסמה החלטה יוצאת דופן בחומרתה ובה נקבע כי תכניות ובקשות חדשות במסלול הריסה ובניה מחדש מכח תמ"א 38 לא יידונו עד להודעה חדשה.

האם מצליחים להזיז את העגלה השקועה בבוץ של התכניות לפינוי-בינוי?

בכנס שמאי המקרקעין הודיע ראש מטה הדיור במשרד האוצר, מר אביגדור יצחקי על תכנית המשרד לפעול לקיצור הליכים משמעותי, עד כדי אישור תכניות רחבות היקף תוך שנה לכל היותר.

בשורה ליזמים ודיירים בגבעתיים!

עירית גבעתיים החליטה לאפשר קיום דיון בבקשות להיתר בניה בפרויקטים של התחדשות עירונית של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) זאת לאחר שמזה כחודש ימים הוקפאו הדיונים.

ההחלטה התקבלה לאור פרסומו של תיקון חדש (3א') לתמ"א 38 ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה. תיקון זה שפורסם להתנגדויות ועדיין לא קיבל תוקף סופי, מבהיר את עמדת הועדה הארצית לתכנון ובניה בעניין חישוב הזכויות.

בחישוב הזכויות התגלעה מחלוקת בין הועדות המקומיות לוועדת הערר אשר הובילה להקפאת הדיונים בבקשות להיתר ברמת גן ובגבעתיים. עירית גבעתיים הרימה ראשונה את הכפפה ו'שחררה' את המעצור שהניחה לגלגלי הועדה המקומית בפרויקטים מסוג זה.

נקווה שעיריית רמת גן תלך בעקבות גבעתיים ותתיר אף היא את המעצור.

ועדת אריאל ויישובי השומרון בלשכת עורכי הדין ערכה השבוע (שני 06.06) ערב עיון בנושא "עסקאות במקרקעין ביהודה ושומרון".. עם הרצאות של ד"ר חגי ויניצקי, עו"ד מוטי ויניצקי.. ועסקו במרשמים השונים ובעסקאות האפשריות, בסוגי הרישום ובהליכים המשפטיים המורכבים ביהודה ושומרון... לכתבה המלאה לחצו כאן

"בשם נשיאות ועדת הקשר אריאל ויישובי השומרון ובשמי, הריני מתכבד להודות לך על הרצאתך המעניינת בנושא: 'עסקאות במקרקעין ביהודה ושומרון', במסגרת ערב העיון אשר התקיים באולם המועצה האזורית בשומרון ביום ב' 16.6.6. התגובות החיוביות שנתקבלו מן המשתתפים מעידות על התרומה הרבה שלך להצלחת יום העיון. מקווה להמשך שיתוף פעולה פורה".

לצפייה ב'מכתב תודה' ממחוז מרכז, לשכת עורכי הדין בישראל לחצו כאן

אמש (31.07.16) אישרה הממשלה תיקונים לחוק המכר דירות.

מרבית התיקונים נערכו לטובת רוכשי הדירות שיקבלו חשיפה מלאה של תוכנית הבנייה, ירכשו רק לאחר שיש היתר בניה (לעומת מקרים שקבלנים מכרו לפני קבלת ההיתר ולא ציינו תאריך מפורש מתי אמור להתקבל ההיתר עצמו).

ישנו תיקון חשוב גם לקבלנים, תיקון של ערבות בנקאית למרכיב המע"מ.

המדינה תנסה למצוא פתרון יצירתי במקום ערבות בנקאית למע"מ בגין מכירת דירות – תוקם אולי קרן שתבטיח את הכספים עבור רוכשי הדירות בעיקר במקרים של חדלות פרעון אך זה ישחרר גם את הקבלנים מהעומס שיש להם במתן ערבויות בגין רכישת דירה כוללת מע"מ.

לכתבה המלאה באתר גלובס >> לחצו כאן